Responsabilità dell'amministratore di condominio per omessa manutenzione

Responsabilità dell’amministratore di condominio per omessa manutenzione

Redazione – L’amministratore di condominio configura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato di rappresentanza volontaria per effetto del particolare mandato collettivo ricevuto dall’assemblea di condominio al momento della sua nomina.

Il fondamento della responsabilità civile dell’amministratore di condominio pertanto è da rinvenirsi nell’art. 1710 c.c. in base al quale “il mandatario deve eseguire il mandato conferitogli con la diligenza del buon padre di famiglia”.

Perché vi sia responsabilità dell’amministratore è sufficiente che il soggetto abbia agito anche solo con colpa – non essendo richiesto invece il dolo – e cioè abbia svolto con negligenza, imprudenza o imperizia uno qualsiasi degli obblighi posti a suo carico dalla legge, dal regolamento condominiale o dall’assemblea o anche che non abbia svolto affatto tali obblighi.

Sussiste responsabilità dell’amministratore anche in caso di omissione di un comportamento cui questi sia tenuto per legge, per regolamento o delibera assembleare.

Una delle ipotesi in cui può ravvisarsi una responsabilità civile dell’amministratore del condominio è quella prevista dall’art. 1130 c.c. che è stato pesantemente modificato dalla Legge n. 220 del 2012 ( entrato in vigore dal mese di Giugno del 2013) ma non nella parte che ci interessa oggi e cioè il n. 4 del 1° comma descrive, tra le attribuzioni dell’amministratore, quella di “compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio”.

Da questa disposizione si evince con chiarezza che l’amministratore è tenuto a provvedere ad una corretta manutenzione alle parti comuni dell’edificio.

Nel caso in cui dall’inadempimento di tale dovere derivino danni a dei soggetti, siano essi condomini o terzi si rientra nel campo della responsabilità aquiliana (extracontrattuale).

Per restare indenne da responsabilità, l’amministratore deve dimostrare di aver fatto tutto il possibile per evitare i danni, adempiendo dunque all’obbligo di corretta manutenzione, e con ciò nonostante eventi dannosi si siano ugualmente verificati.

Resta in ogni caso problematico discernere quando la responsabilità aquiliana venga a profilarsi direttamente in capo all’amministratore in quanto tale oppure per esso risponda il condominio.

Per risolvere il problema della responsabilità si è fatto ricorso anche all’art. 2051 c.c. che disciplina la responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia.

Tale disposizione prevede che ciascuno è responsabile del danno causato da cose in custodia, salvo che provi il danno fortuito.

Emblematica in questo senso la sentenza Cass. n. 25251 del 2008 che ha riconosciuto una responsabilità solidale tra Condominio ed amministratore per i danni occorsi ad un condomino “in conseguenza di un inciampo in un insidia all’interno di un cortile condominiale” e segnatamente di buche non segnalate createsi a seguito di lavori di manutenzione.

La Suprema Corte ha argomentato la responsabilità dell’amministratore sulla base del presupposto che questi come mandatario ex art. 1130 c.c. e 1135 c.c. “ha il compito di provvedere non solo alla gestione delle cose comuni ma anche della custodia di esse, con il conseguente obbligo di vigilare affinchè non rechino danni a terzi o agli stessi condomini.”

Abbiamo detto che mentre per le singole proprietà il singolo condomino è l’unico “dominus” per la gestione e manutenzione dei beni comuni deve invece provvedere l’amministratore.

Occorre distinguere tra lavori di ordinaria amministratore e lavori di straordinaria amministrazione.

Nel caso di lavori di ordinaria amministrazione, trattandosi di un suo preciso obbligo, l’amministratore non ha necessità di una preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea.

Per gli atti di straordinaria manutenzione invece è necessaria una preventiva delega assembleare di approvazione della spesa.

Solo nel caso in cui i lavori siano urgenti l’amministratore può provvedere anche senza un preventivo passaggio assembleare. L’urgenza può essere determinata sia dalla necessità di ovviare a pericoli imminenti (ad es. all’incolumità delle persone che utilizzano l’impianto di riscaldamento o che si trovino nelle sue immediate vicinanze) ovvero anche nel caso in cui il pericolo sia anche solo potenziale e manchi il tempo necessario per la convocazione dell’assemblea.

Nel caso invece di ordine dell’autorità non è invece necessario ricorrere al criterio del pericolo in quanto la valutazione è già stata fatta dall’autorità per cui l’ottemperanza all’ordine costituisce pur sempre un obbligo di natura personale dell’amministratore che ricorrerà all’assemblea solo qualora i tempi imposti dall’autorità lo permettano.

In questi casi l’amministratore riferirà al condominio alla prima assemblea utile.

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