opere di manutenzione ordinaria

Opere di manutenzione ordinaria

Quesito:

Quali sono le opere di manutenzione ordinaria e quali le maggioranze assembleari per deliberarle?

Risposta

Le opere di manutenzione ordinaria sono quelle necessarie per conservare la cosa comune in uno stato di normalità.

Sono considerati opere di manutenzione ordinaria:

Opere di riparazione, di rinnovamento e sostituzione delle finiture esterne purché ne siano conservati i caratteri originari dell’edificio, tra queste:

  • Ripristino della tinteggiatura, degli intonaci e dei rivestimenti delle facciate con materiali aventi le stesse caratteristiche e colori di quelli preesistenti;

  • pulitura delle facciate;

  • Riparazione e sostituzione degli infissi, dei serramenti, dei portoni, dei cancelli, delle serrande e delle vetrine (o porte d’ingresso) dei negozi (eventualmente anche utilizzando materiali diversi), senza alterarne le caratteristiche quali sagoma, colori, disegno e dimensioni delle parti apribili e trasparenti;

  • Ricorsa e sostituzione parziale del manto di copertura e dell’orditura secondaria del tetto, senza alcuna modifica della sagoma, della pendenza e delle caratteristiche della copertura;

  • Riparazione e sostituzione delle grondaie, dei pluviali e dei comignoli, anche con materiali diversi;

  • Riparazione dei balconi, delle terrazze e relative ringhiere o parapetti;

  • Rifacimento delle pavimentazioni esterne di cortili, patii e cavedi.

  • Riparazione e rifacimento delle pavimentazioni, compreso l’eventuale rinforzo dei solai anche con putrelle, reti elettrosaldate e massetto in calcestruzzo;

  • Riparazione e rifacimento degli intonaci, dei rivestimenti e delle tinteggiature;

  • Riparazione e rifacimento degli infissi e dei serramenti, anche con l’inserimento di doppio vetro.

 

Gli interventi di manutenzione ordinaria non necessitano di strumenti urabanistici attuativi e non attuativi quali CILASCIA e DIA.

L’esecuzione di queste opere rientra tra i doveri che la legge impone all’amministratore (art. 1130, 1° co., nn. 3 e 4, c.c.) e può essere pretesa anche dal singolo partecipante al condominio, il quale lamenti danni dovuti al cattivo funzionamento di un impianto o all’insufficiente manutenzione di una parte comune.

La legge, all’art. 1118 del codice civile, è d’altro canto estremamente chiara nell’affermare che non è ammessa la rinuncia da parte del singolo condomino alle cose comuni e che ognuno di loro è conseguentemente tenuto a partecipare alle spese relative alla conservazione dei citati beni in proporzione alla propria quota millesimale.

Tra le spese ordinarie si annoverano quindi quelle di conservazione e di godimento del bene comune, quelle cioè inerenti alla normale manutenzione del bene e degli impianti comuni e finalizzate a garantire il loro normale uso.

Tra le spese straordinarie invece rientrano le cosiddette spese di proprietà, ossia quelle inerenti all’installazione di un bene, quelle necessarie per la manutenzione non abituale degli impianti e delle cose comuni in genere ovvero tutte quelle miranti a conservarne nel tempo o a ricostruirne od innovarne la struttura.

Sia le une che le altre spese richiedono la preventiva approvazione dell’assemblea dei condomini, essendo questa espressamente richiesta dalla legge ( art. 1135, n. 2, cod.civ.) per tutte le spese occorrenti durante l’anno.

Nessun problema per gli interventi di ordinaria manutenzione, per la cui approvazione è sufficiente il voto favorevole espresso da almeno un terzo dei partecipanti al condominio portatori di un terzo dei millesimi.




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